19 Nov Obra nueva y reformas: ¿cómo elegir entre ellas?

La compra de una vivienda es algo que puede tener condicionantes importantes que nos aboquen directamente a una decisión. La urgencia, el dar exactamente con lo que buscamos, no nos va a dejar alternativa. Pero cuando podemos plantearnos la cuestión con más calma y podemos decidir entre obra nueva y reformas hay que abandonar los muchos prejuicios existentes y manejar la información correcta.

La vivienda nueva:
En apariencia es la opción más sencilla: compramos un producto acabado y nos olvidamos de todos los procesos previos. Podemos tener la seguridad de que además estará adaptada a la normativa actual, lo que en cuestiones como el ahorro energético tiene su importancia. Sus servicios serán probablemente mucho mejores que los de las viviendas más antiguas y es fácil que podamos contar con piscina, zonas de recreo, etc.

Sin embargo no todo son ventajas: suelen ser más caras, aunque las distribuciones suelen ser buenas, las superficies también están más ajustadas y en su mayoría estarán situadas en el extrarradio con posibilidad de alcanzar precios muy elevados. En ocasiones podremos comprarlas sobre plano, lo que abaratará la operación a costa de que suframos los riesgos derivados de la construcción, como en el caso de la autopromoción. El IVA a pagar es del 10 %, algo superior a la tributación por el impuesto de transmisiones.

Lo principal, sin embargo es verificar que aquello que estamos pagando, la garantía de una construcción de calidad adaptada a la normativa actual, exista realmente. Si tenemos que comenzar con reclamaciones a la promotora, el hecho de que compremos una vivienda nueva puede no resultar tan ventajoso. Eso es especialmente relevante cuando compramos una vivienda nueva o casi nueva en segunda transmisión puesto que muchas veces habrá reclamaciones en marcha de las que habrá que hacerse cargo.

Los proyectos integrales de reforma:
Los proyectos integrales nos permiten elegir mejor el barrio en el que vamos a vivir puesto que normalmente hay mucha más oferta disponible. Aunque la reforma llevará su tiempo, si el precio de la vivienda más el de la reforma es competitivo con otras opciones, las ventajas son mayores. Podremos adaptar la distribución y decoración a nuestros gustos y actualizar sus instalaciones y aislamientos de forma que consigamos prestaciones similares a las de la vivienda nueva. Pero con la importante ventaja de que conoceremos perfectamente la calidad de lo que hayamos dispuesto e incidiremos en aquello que más nos importe. El impuesto de transmisiones depende de cada región, pero casi siempre es más barato que el IVA de la vivienda nueva.

Hay una ventaja añadida importante: las reformas pueden llevarse a cabo por fases de manera que diferimos los pagos a lo largo de varios años. No tenemos que afrontar la compra y la reforma entera de golpe. Eso nos permite valorar mejor nuestras necesidades y adaptar los trabajos a nuestras posibilidades económicas. En cambio tendremos que estar dispuestos a esperar unos meses a que la reforma esté finalizada o a convivir con algunos trabajos que se hagan cuando ya estemos viviendo allí.

Lo que sí es muy importante es que nos aseguremos del estado real del inmueble. Para ello, la empresa a la que vayamos a confiar la reforma nos puede ayudar mucho revisando las ITE y asegurándose de que no conocemos las obras comunitarias que se van a afrontar en los próximos años.

La autopromoción:
Aquí las prisas no tienen cabida. Es una opción a largo plazo, pero muy ventajosa si se dispone de este tiempo. El mayor condicionante será el suelo del que podamos disponer. Su precio estará muy relacionado con la ubicación por lo que esto será lo que marque las diferencias.

Porque el resto de la autopromoción no ofrece dudas: habrá un ahorro importante del beneficio de la promotora e incluso del de la constructora a cambio de nuestra atención y trabajo. Sin embargo, no subestimes esas tareas: las promotoras y constructoras cobran porque hacen un trabajo que no es tan fácil como parece. Tendrás que planificar muy bien y necesitarás el concurso de un arquitecto, de la misma manera que ellas también contratan sus servicios.

A cambio, además del ahorro, tendrás la casa a tu gusto y podrás repartir las inversiones por fases, conforme te venga mejor. Los bancos son más remisos a la hora de dar préstamos sobre casas que todavía no existen, pero si presentas un proyecto con todas las garantías técnicas no tendrás problema. Ese proyecto te servirá luego para contratar a la empresa que vaya a llevar la construcción a la que irás pagando por certificaciones que te autorice el banco.

Teniendo las ideas claras, lo más importante para elegir entre obra nueva y reformas, con las diferentes variantes de cada una, es comparar los resultados que podemos obtener en las diferentes viviendas que hayamos podido seleccionar. Será de esa comparación, pausada y sin prejuicios de donde obtendremos lo que mejor se adapta a nuestro caso concreto.